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Répartir un budget de charges entre les lots : le calcul, pas à pas
C'est l'opération que le syndic refait à chaque appel de fonds. Elle se joue sur deux choses : la quote-part de chaque lot, et la clé particulière de certaines dépenses qui ne se répartissent pas sur tout l'immeuble.
Un appel de fonds contesté l'est presque toujours pour la même raison : la dépense a été répartie sur tout l'immeuble alors que le règlement de copropriété lui assignait une clé particulière. Le calcul lui-même est une règle de trois ; c'est le choix de la clé qui demande de la rigueur.
Le principe de la quote-part
La quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes suit l'étendue de sa partie privative, sauf si les titres en disposent autrement. Elle est exprimée en millièmes dans le règlement de copropriété. Quand les quotes-parts n'y figurent pas, la superficie privative sert de base de travail, mais la régularisation finit par devoir passer en assemblée.
Le calcul des charges générales
Sur un budget annuel voté de 240 000 DH pour un immeuble dont les quotes-parts totalisent 1 000 millièmes :
- Un appartement de 35 millièmes supporte 8 400 DH par an, soit 2 100 DH par appel trimestriel, soit 700 DH par mois
- Un appartement de 48 millièmes supporte 11 520 DH par an, soit 2 880 DH par trimestre
- Un local commercial de 90 millièmes supporte 21 600 DH par an, soit 5 400 DH par trimestre
Le contrôle à faire avant d'envoyer : la somme des quotes-parts utilisées fait-elle bien 1 000 millièmes. Un lot oublié, et c'est la copropriété qui finance la différence.
Les dépenses à clé particulière
L'ascenseur est le cas d'école. Si le règlement en exclut les lots de rez-de-chaussée, le diviseur change. Sur un budget ascenseur de 24 000 DH et des lots de rez-de-chaussée représentant 180 millièmes, la dépense se répartit sur 820 millièmes : un lot de 35 millièmes supporte environ 1 024 DH, et non les 840 DH qu'une répartition sur 1 000 millièmes aurait donnés.
Même logique pour le chauffage collectif, l'eau si elle n'est pas individualisée, et parfois les frais de gardiennage lorsque le règlement distingue les cages. Ce n'est pas au syndic d'inventer la clé : c'est le règlement de copropriété qui la fixe, et le modifier relève de l'assemblée à la majorité des trois quarts.
Les centimes
Une répartition en millièmes ne tombe jamais rond. Décidez une fois pour toutes où l'écart d'arrondi est absorbé — le plus souvent sur le lot le plus important — et écrivez-le dans le tableau annexé au procès-verbal. Cela évite une discussion de dix minutes par AG pendant cinq ans.
Ce qu'on joint à l'appel de fonds
- Le budget voté, poste par poste, tel qu'il figure au procès-verbal
- Le tableau de répartition par lot, avec la quote-part utilisée
- La période couverte et la date d'exigibilité
- Le solde du compte du copropriétaire, report de l'appel précédent compris
L'ordre de grandeur des charges à Casablanca
Les relevés concordants des guides de coût de la vie et des calculateurs de rendement locatif situent les charges courantes d'une résidence standard entre 300 et 600 DH par lot et par mois, et de 800 à 2 500 DH pour une résidence avec piscine, espaces verts et gardiennage. Les honoraires d'un syndic professionnel s'observent de 25 à 50 DH par lot et par mois selon les équipements. Ce sont des fourchettes de marché, pas un barème.
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