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Impayés de charges : la chaîne de relance, dans l'ordre
Un impayé de charges se traite comme une créance commerciale : une trace écrite à chaque étape, un dossier constitué dès le premier retard, et une décision d'assemblée derrière chaque somme réclamée.
Les impayés étranglent la trésorerie d'une copropriété plus sûrement qu'un budget mal voté. Le syndic avance le gardien, l'électricité et l'ascenseur pendant que deux ou trois lots ne paient plus. Le traitement est une question de méthode, et il commence bien avant le tribunal.
Ce qui doit exister avant toute réclamation
Une somme ne se réclame que si elle repose sur une décision d'assemblée régulièrement prise et un appel de fonds régulièrement émis. En pratique, le dossier d'un lot débiteur contient :
- Le procès-verbal d'assemblée ayant voté le budget ou les travaux concernés
- Le tableau de répartition par lot annexé au procès-verbal
- Les appels de fonds émis, avec leur date d'envoi et leur date d'exigibilité
- Le relevé du compte individuel du copropriétaire, avec les paiements partiels imputés dans l'ordre
- La copie des relances et de la mise en demeure, avec les preuves de réception
Un dossier incomplet se retourne contre la copropriété le jour de l'audience, et le syndic en répond devant l'assemblée.
La chaîne de relance
- Relance simple au premier appel impayé, écrite, avec le solde et la période concernée
- Deuxième relance avec le détail du compte, et proposition d'échelonnement écrite si la situation le justifie
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui fixe un délai et annonce la suite
- Saisine de la juridiction compétente, sur la base du dossier constitué
Le recouvrement judiciaire des charges peut emprunter plusieurs voies selon le montant et la situation du débiteur. Faites qualifier la bonne par un avocat sur votre dossier : plusieurs cabinets de Casablanca traitent le contentieux de copropriété, et quelques sociétés de recouvrement intervenaient déjà sur ce type de créances.
L'échelonnement, bien utilisé
Un plan d'étalement écrit, daté et signé, avec des échéances réalistes, récupère plus d'argent qu'une procédure sur un copropriétaire insolvable. Faites-le valider dans son principe par l'assemblée pour ne pas être accusé de favoritisme : un cadre général — durée maximale, acompte minimum — vaut mieux qu'une négociation au cas par cas sans mandat.
La vente du lot
Les arriérés suivent le lot. Un acquéreur averti réclame un état daté des charges et des travaux votés non encore appelés. C'est le moment où un impayé ancien se règle le plus facilement : tenez vos comptes de lots à jour pour pouvoir délivrer cet état sans délai quand un notaire le demande.
Ce que nous ne tranchons pas ici
La durée de prescription des créances de charges : les sources publiées que nous avons consultées ne concordent pas. C'est précisément la question à poser à un avocat avant de laisser dormir un vieil impayé, parce que la réponse décide s'il est encore récupérable.
La prévention, qui coûte le moins cher
Un relevé de compte joint à chaque appel de fonds, et un état nominatif anonymisé des impayés présenté à chaque assemblée. Un copropriétaire qui voit le trou dans la trésorerie commune vote différemment les relances.
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